东莞上半年热点新闻盘点：几家欢喜几家愁？

壹米鼠

前言

2021年已过去一半，
后疫情时期，
楼市相关热点频出，
站在楼市一线的我们，
每天都经历着资讯的爆炸。

哪些才是楼市影响最大的事件？
哪些才是业界和购房者关注的热点？

回顾过去半年来的热点事件，
为您一一梳理，
温故知新。

上半年热点速览

▶地产贷款集中度管理制度揭幕
▶22城住宅供地“两集中”
▶莞六条限购限贷政策发布
▶东莞“三江六岸”交通建设总体规划出炉
▶三部委要求严防经营贷入楼市
▶东莞一手房备案限价令
▶四部委召开房地产税改革试点工作座谈会
▶全国及东莞市“七普”数据陆续公布
▶深圳推出新房与公寓指导价政策
▶三孩放开政策出炉
▶东莞土拍“去马甲化”政策公布
▶国家取消三四级开发商资质审批

1月

01.01 房地产贷款集中度管理制度揭幕

事件：

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，于2021年1月1日正式实施。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。





这项制度可谓是开年的“当头炮”，从金融领域下手，通过限制房地产行业融资规模，短期内杜绝部分超标银行在房地产行业过快扩张，长期来说，降低了“房住不炒”政策背景下银行业的资金风险，以及提高了资金管理规范化。

对于房企来说，资金回笼周期将拉长，而购房者的直观感受就是，下款周期越来越长。

2月

02.26 22城住宅供地“两集中”

事件：

2月26日，自然资源部宣布住宅用地实行“两集中”新政。

所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；第二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

本次新政将在22个重点城市展开，包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。





业内人士指出，“过去，热点城市供地计划很随机，经常完不成计划，而且供应规模、节奏、分布也不明确，这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。”

这是房住不炒、长效管控的重要一环，让土拍过程中的政府行为、竞买开发商行为更加规范，尤其是减少了“一地多抢”、“围标”现象，有利于科学管控土地价值。

02.27 莞六条限购限贷政策发布
事件：

2月27日凌晨，东莞市出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（即“莞六条”），加强“限购”“限贷”“限价”和土地价格等方面调控，其中非莞户买房社保缴费年限增加、新入户首套房需符合“双半年”等要求，有效抑制了投资投机型购房行为。





据合富大数据，新政后的3月1日至7日，新建商品住宅网签528套，环比减少2成。二手住宅网签348套，环比略减5%。一、二手住宅成交热度均有所回落。而实际市场一线的感受，普遍是进入了市场冷静期，来客大幅减少。

227新政可以说是奠定了今年东莞楼市的基调，炒房客刚从去年725政策缓过劲来，又遭遇当头一棒，对整体楼市来说，是年度最大的利空消息。

3月

03.17 东莞“三江六岸”交通建设总体规划出炉
事件：

“三江六岸”综合交通规划提出打造“畅通三江”“可达水岸”“品质出行”“特色游径”四大目标，倡导从“小汽车友好”向“慢行+公交友好”转型、从“倚重小汽车”向出行结构“轨道公交先行”转型的理念，着力推动交通设施扩容及品质提升，引导三江六岸片区绿色化、品质化、特色化出行。





“三江六岸”片区总规划面积48.7平方公里，涉及莞城、东城、万江、高埗、石碣共5个镇街，“三江六岸”是今年来主导东莞核心区的重大发展战略，贯穿了东莞发展的始终，同时对楼市影响极大。

而此次提出的交通方面的规划，对于进一步提升周边居民的人居品质，完善配套设施，改善自然环境，提升出行便利性，有着深远的指导性的作用，打造“TOD大城”的目标依然是明确的。

03.26  三部委要求严防经营贷入楼市
事件：

3月26日，银保监会、住建部和央行三部委要求全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。





近年来，国家通过金融领域管控楼市的手段越来越具有针对性，并且实施的强度、落实的速度前所未有。经营贷本是国家为了疫情纾困而来，是为了帮助企业渡过难关，却被巧妙腾挪，拿来炒房，变相增加了炒房群体的现金流，实属是好心办了坏事，本末倒置，及时封禁倒查，亡羊补牢很有必要。

4月

04.29 东莞一手房备案限价令
事件：

4月29日下午，东莞市住建局等多个部门联合发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房〔2021〕4号）》，要求同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10%、可售楼面地价按照不高于所在镇街（园区）上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%、未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%。





这不是东莞第一次对一手房进行备案限价，但绝对是近年来力度最大的一次。备案涨幅的限制，也拉长了开发商销售过程中的涨价周期，打击了捂盘惜售的现象，从根源上控制了市场涨价基础。

5月

05.11 四部委召开房地产税改革试点工作座谈会
事件：

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。





消息一出，马上就引爆地产圈各种猜想，特别是对下一批试点城市名单，更是众说纷纭，但目前并无进一步落实消息。就目前各方面的态度来看，推进房地产税立法，然后全国性推广的可能性很大。

房地产税指以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。换句话说，对于同时持有多套房屋的业主，房屋持有成本将不断增加，对批量炒房者形成震慑。

05.11-05.22 全国及东莞市“七普”数据陆续公布

事件：

5月11日，国家统计局公布第七次全国人口普查主要数据结果。数据显示，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%，我国人口10年来继续保持低速增长态势。

5月22日，《东莞市第七次全国人口普查公报》出炉，2020年11月1日零时，东莞常住人口1046.66万人，进入千万人口城市级别行列，成为继广州、深圳后，广东省第三个常住人口1000万以上的人口大市。全市常住人口增加224.64万人，增长27.33%；全市有32个镇街（园区）人口实现增长；青壮年人口占比超八成。





影响房地产的核心因素之一，就是人口。东莞首次迈入千万级人口，具有里程碑意义。大量的年轻人口，将给东莞各方面的发展带来明显的红利。

人口越是集中的地区，其发展潜力就越大，例如虎门以83.8万的人口登顶，而大朗则是新增人口一哥，滨海片区、松山湖片区的发展令人瞩目。

05.25 深圳推出新房与公寓指导价政策
事件：

5月25日，深圳市住建局下发了《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。这意味着，深圳新房也有了“指导价。





深圳这一轮指导价，同时涉及一二手市场、普通住宅和公寓，还对精装修房价上浮幅度进行了明确的限制。

对东莞楼市来说，深圳作为先行示范区，它推行的新房指导价，是一个风向，很有可能被粤港澳大湾区甚至全国各大城市所效仿，此政策对于开发商来说可能是利空，但对刚需购房者属于利好消息。

05.31 三孩放开政策出炉
事件：

5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。





当年二孩全面放开时，是欢天喜地，如今迎来三孩，却争议颇大。一来是生育观念已经悄然发生变化，二来是经济压力导致生育意愿不足，三来父母双职工家庭越来越多，孩子的看护问题是个困扰。

在实质性配套政策，以及社会公益帮扶措施完善之前，三孩放开仍然是“支持但不想生”的状态。

6月

06.11 东莞土拍“去马甲化”政策公布
事件：

6月11日，东莞自然资源局联合相关6部门发布通告，对挂牌出让商住用地的竞买人资格进行规范，要求竞买企业必须“连续纳税申报一年以上，且纳税总额必须大于0”。





在过去，每次土拍都是“房企大佬应犹在，只是马甲改”，如今“去马甲化”政策落地，强者“普天之下，莫非王土”，弱者“夕阳无限好，只是近黄昏”，名义上几十家房企抢一块地的历史，恐怕是要终结了。

06.30  国家取消三四级开发商资质审批
事件：

6月30日国家住建设部房地产市场监管司发布了一则通知，要求“自2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。”





在“房住不炒”的宏观政策背景下，市场正经历着“去散户化”的阵痛期，强者愈强，弱者退场，不仅是东莞的态势，更是全国的态势。

结语：


经历2020年初一波跳涨，以及725新政的调控，东莞楼市已向“稳房价、稳地价、稳预期”方向转变，加上今年227新政对限购限贷加大力度，一手备案涨幅限制等等，2021年上半年，市场将进一步向刚需客需求靠拢。

展望下半年，处于“横盘期”的东莞楼市，地产佬仍然保持谨慎乐观态度。

首先，要求购房者更加理性地看待“房子是拿来住”的根本属性，刚需将成为左右东莞楼市的基础性力量。

其次，“散户开发商”将逐步退出东莞楼市，“强者更强，弱者退场”的态势非常明显。

最后，东莞楼市的基本面还是很好的，目前东莞迎来千万级人口红利，并且随着地铁1号线等轨道交通建设的不断推进，东莞作为粤港澳大湾区中轴、连接穗惠深的重要节点，与穗深加快融合发展，未来的TOD大城的发展规划，将为房地产撑起一片天。

End