【热点链接】郑州百亿纾困基金，如何实现“盘活一个，救活 ...

祥榕

01  郑州稳楼市政策
· 2022年以来，郑州经济复苏动能偏弱、楼市持续低迷，楼市政策放松力度逐步加大
2022开年以来，郑州经济复苏动能偏弱、楼市持续低迷，为挽救市场颓势郑州新政频出，今年3月郑州发布楼市新政“18条”、4月发布吸引全球优秀青年人才新政，6月信贷政策放水、利率一降再降，放松限售限购政策，取消二手房差额税等，截止目前，郑州楼市已处于相对宽松状态、但未出尽。
表：2022年上半年郑州稳楼市政策


较之前的楼市政策，落户政策也有明显的放松，从之前的大专以上落户到现在只需具有中专以上文凭就能落户郑州；公积金提取限额省直、市直均有所上调，其中省直以家庭为单位提取公积金支付租金从每年24000元提高到36000元，一定程度上减轻了居民的生活压力。
表：2022年楼市新政相关维度对比



02  郑州楼市走势
· 2022年上半年郑州控制供给端、土地供应量大幅下滑，导致土地成交量也下降明显，土地成交楼面均价则小幅下降
2022年上半年，郑州市本级商品住宅用地新增供应规划建筑面积206.76万平方米，同比下降81.5%，供应的大幅下滑导致土地成交建筑面积也明显下降、同比下降81%。土地成交楼面价则小幅降低，从2021年上半年的5375元/㎡下降至2022年上半年的5162.65元/㎡，同比略降4.1%。


· 2022年1-7月，郑州商品住宅成交量出现连续6个月下跌，近两个月跌幅有所收窄
从2022年月度表现看，2-7月近6个月郑州商品住宅成交量均出现下跌，跌幅从2月份到5月份逐步扩大，6月、7月有所收窄，其中7月份商品住宅成交建面同比下跌33.19%，为郑州2022年以来最低跌幅。


· 近年来，郑州在棚改撬动、城市外扩下，土地成交量大幅上升，但住宅成交量却没有实现同频增长；近两年供应量回落，楼市进入去库存周期，但受销售端去化缓慢影响，去化周期反而拉长，库存去化风险显著上升。
虽2022年供应量控制明显，但由于棚改的撬动、城市外扩，郑州2017年以来土地进入成交高峰期，而随后的几年里去化却没有明显增长，库存水平逐年上升，于2019年达到高点，近两年进入去库存周期。
截止2021年末，郑州市本级涉宅用地库存量3529.68万平方米，长期库存去化周期高达3.49年，如以2022年上半年的月均去化量口径计算，长期库存去化周期将达到5.65年。
总的来说，郑州长期库存总量近年来持续下降，但由于销售端去化不理想、库存去化缓慢，去化周期反而拉长，导致去化风险显著上升。



03  百亿纾困基金
·截止2021年末，郑州涉及停工、延期等待交付问题的项目共有274个，涉及2.5万余套住房，叠加库存高企、开发商销售回款受阻等，成为今年7月份全国闹停贷项目最多的城市
值得关注的是，7月因项目烂尾全国范围内发生“强制停贷潮”，据不完全统计，截止7月底共有200多份停贷通知书。截至2021年末，据有关机构统计，郑州涉及停工、延期等待交付问题的项目共有274个，涉及2.5万余套住房，叠加库存高企、开发商销售回款受阻等多种因素影响， 成为了今年7月份全国闹停贷项目最多的城市、达到40多个。
·百亿基金纾困通过三次撬动运作模式，希望实现“盘活一个、救活一批”、逐步化解潜在风险
在这样的背景下，7月底，郑州市政府组织市房管局、各区政府召开建业、鑫苑、世贸、康桥、绿地、正商、融创7家重点企业在郑项目情况汇报会议，主要汇报内容是结合市政府6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知。据网络媒体报道，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，郑州市住房保障和房地产局将给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种模式的退出方式支持。
此外，8月初郑州市下发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。纾困基金希望实现“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。


值得注意的是，由于很多项目资产大于负债，可以通过市场化的方式解决，因此，纾困基金并不同时面向问题房企在郑所有项目。其通过带动社会资本，盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停贷楼盘存在的资金不足问题。
在运作上，纾困基金为母基金，与市区两级国企、社会资本等组建子基金作为实施主体，纾困母基金的出资比例不高于30%。另外，子基金的盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,自有资金出资原则上不高于40%。该运作模式实现了两次撬动社会资本。
2022年8月9日，该基金的首个纾困项目落地，由郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与河南建业投资控股有限公司就郑州北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。由于首个纾困项目为非住宅项目，与外界的期待差距较大，有人质疑偏离了“保交楼、保民生”的初衷。
根据《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，该基金针对的是“未来销售收入能够覆盖投资的项目”，而金融岛项目符合这一原则。
有河南王之称的建业地产，自陷入经营困境以来通过一系列的资产盘活、引入战投等，公司经营状况有所好转。此外，通过对金融岛项目的纾困，有助于促使作为大股东的建业地产进入稳定状态，从而使建业地产在郑州的其他项目也得到盘活，这样在项目落地上再一次实现了撬动效应。
当然，郑州此次纾困基金能否达到预期目标、实现“保交楼、保民生”，还有待相应纾困项目的后期运作以及基金后续帮扶的项目选择，有效发挥纾困基金的效用、缓解当前房地产项目停工停贷造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险十分关键，在全国也将起到示范作用，纾困基金后期运作及实施效果值得期待。