上海楼市会“塌房”吗？真相扎心了！

名字没特色

2022年，注定是不平凡的一年。
作为娱乐圈的“塌房”元年，从年初子枫妹妹恋爱，再到伦哥不交税，接着是冰冰恋爱，徐开骋的爱情文学……
到最后，从来没想过会塌到我们李易峰头上。
可以说今年塌房塌的很彻底，但更让人心寒的是——
“真塌房！”



作为一个地产从业人员告诉你，娱乐圈这些个大风大浪，在我们眼里都是小case好吗？

你就说，今年还有谁能比2022年地产人，更理解塌房？
真金白银花的钱，掏空六个钱包买的新房，说烂就烂了；
顶级的开发商（某大），令人意想不到，说倒就倒了；
早上还想着DK买房，限制政策晚上就来了……
咱就是说，这一塌，可是千万级别的核心资产。



在这一场2022年的变局中，我们怎么做，才能保证自己在地产界不“塌房”？
如何做到安全买房？今年上海还能买房吗？
今天，来聊聊。


01 相继“塌房”房地产寒冬来了吗？

今年的地产行业，也是一个“塌房”的大动作。
比如，我们耳熟能详的开发商，频频暴雷。
从年初的两大巨头，恒大、融创相继暴雷；
如今碧桂园也危在旦夕；
再看看最近的龙光股价下跌等等……
开发商们迎来了有史以来刺骨的寒冬。



与此同时，从去年起，房地产政策频出。
“学Q房政策改革”、“房住不炒”、“网签新政”、“三价取低”、“房产税”等一系列政策出台。
导致二手房受到不小的打击。不少人调侃道，娱乐圈塌房还能换，要是真房子塌了那算是完了。
经历了地产的“塌房”还不算，又遇到了疫情影响。
越来越多的人开始对买房产生了畏惧，连连直呼：“安全感”才是最重要的东西！
那么如何维持我们的安全感？如何在动荡中，买房更稳妥呢？


02 2022买房关键词：楼市周期、政策动向、分类讨论

想回答这个问题，就先得找到“安全感”，重拾对楼市的信任。
那上海楼市的“安全感”从哪来？看看我们做的楼市周期图就知道。
经过那么多轮周期，我们可以发现这个明显的特点，房价是脉冲式上涨的。
就是中间起伏不定，但长期趋势向上。
要么不涨，要么每次行情来了的时候，房价就哗一下几个月就完成了主升浪。



我们拉长上海楼市周期来看，比如说5年、10年的维度，都是上升的。
上海楼市分为4个周期：盘整期、启动期、爆发期、赶顶期。
盘整期，就是我们现在的处境。
二手房交易比较稳定，不过大家对房价的信心指数有待提升。
这个时候该干嘛？那肯定是通过专业的方式与慧眼，捡漏好房子啦。



到了启动期，楼市刚热，有股子回暖迹象，但价格没有明显上升。
灵敏的人就能嗅到机会，快速出击。就像在2020年初，趁着楼市爆涨前迅速买下核心资产。

爆发期和赶顶期就不用说了，就是“一天一价”的时代。
这时候最大的赢家，便是那些在盘整期、启动期，低价选到好房子的“慧眼侠”了！
所以，安全感来源于楼市的长期上涨趋势。
寒冬时期，可以保守观望。但也得蛰伏，遇到合适的房子果断下手。
政策动向和风向，也是买房客时刻要关注的。

相较于去年年底的温水煮青蛙，今年下半年的上海楼市已经好很多了。
先是货币宽松的信号明显，二手房成交回暖。
宏观层面上，7-8月国内经济和楼市二次探底后，8月下旬开始二次政策和货币放松。
8月22日大幅降LPR，货币宽松的信号很明显。而且还有可能进一步放松，利好核心城市，比如魔都。



而且，据我们统计，8月份上海二手房成交约为1.95万套。
虽说还是低于“三价取低”前的月均2.5万套，但这个套数已经大致恢复到疫情前水平了。
总结来说，目前上海楼市处于基本面健康。
政策稳住了“房住不炒”原则，但也让二手房供需达到了平衡状态。
这样的市场情况下，建议打新不盲目跟风，二手规划后置换，以防“塌房”。
清楚了趋势和大方向后，现在二手房怎么买不塌房呢？那就需要根据不同的需求分别讨论。
老生常谈，我们买房前肯定要考量这六大因素：
交通、配套、学区、居住体验、增值保值、价值认同。
这直接影响到日后这个房屋的价值，以及我们的生活水平。



其次，现在上海楼市，是结构性分化行情。
目前，上海二手市场这三类人较多：
「刚需」、「改善」、「豪宅」。
过去被忽视的二手房区间成交，在这次疫情后开始暗流涌动。
刚需客开始纷纷买房，疫情出走了外来人口，但来的人更多。
尤其上海落户人数大增，为满足新落户人才的刚性购房需求，
市中心的老房子，或外环外的品质住房，成为了两个香饽饽。
这也就能理解了，为什么最近外环外的嘉定南翔，能卖到8w5。
闵行外环外的莘庄标杆楼盘，TODTOWN天荟，单价上了14w。
不过，外环外毕竟离市中心较远，通勤和配套还并不是很成熟。



如果预算有限，可以选择靠近市区的老房子，稍作取舍。
比如市中心的老房子，一般属于2000年以前的老公房。
虽说小区老了些，但位置好，交通便利，配套全，通常也有学区加持。适合想住市中心但预算不够的朋友。
改善置换客，则更倾向于自住舒适、通勤方便，离市区近的房子。
很多人会选择2005-2015年的次新商品房。
地段好的，出行买东西都方便。
物业、街道的管理水平一定要好，而不是遇事推三阻四。
最好是能带个学区，一步到位。
最后一类，便是豪宅置换客。对于这类预算高的选手来说，地段和品质，当然可以全都要。
如今，上海楼市进入了「豪宅较量」的阶段。

两年来，豪宅也是一涨再涨。

比如黄浦、老静安的豪宅已经几乎翻倍，翠湖天地又有新的成交：



对他们来说，可能需要考虑的，就是花园里能不能放下新团购的卡丁车了吧。



图源：网络
买房的安全感，一个是来自对楼市规律和政策的长期研究，另一个则是对自己需求的清晰认知。


03 安全感来源于房子？买对不会“塌房”！


最后来说说，在这个变化莫测的时期，为什么房产还是最保值的？
很简单，我们中华民族有着几千年的历史，传统思想根深蒂固。
从古至今，买房安家是祖祖辈辈的遗训，也是大多数人的选择。
这也就是为什么房子有源源不断的供与求，房产肯定是大多数人固定资产存放的选择。
从观念上来说，作为普通人巨额的固定资产，它便具有了一定的保值作用。
如果选的合适呢？那当然还会附带增值作用啦！
就比如几年前买下前滩新房的人，如今大概已经跨越了好几个阶层吧！



其次，房价本质上是货币现象，能够抵抗通货膨胀。
十几年前上海一套200万的房子，100万的贷款，负债压力弄到心里忐忑不安。
今天再看一眼，房子1600万，贷款还剩几十万，一不小心就赚了1000多万。
香不香？

随着通货膨胀，房产在增值，负债却被锁定，个人的财富就这么出来了。
正所谓全款买房打平通胀，贷款买房掘金通胀，就是这个意思。


04 总结

最近和一位从金融界摸爬滚打来的朋友聊天，
他说，他从金融转行房产了。
原因很简单，楼市的规律，可比股票基金容易摸透多了。
买股票一定要专业，又要搏。
各公司的信息只能在明面上看到，无法再获取系统全面的消息。涨跌浮动又很大，很考验人性。
但是买房子的规律，就很透明简单，一研究就透。
前期花功夫研究，只要买对了房，后期的房子保值增值都是“睡后收入”了。
所以，说到底，给个“不成熟”的人生建议：
与其把精力放在容易塌房的娱乐圈，还不如研究研究不易塌房的真房子。
至少，没了男人，还有钱。