800W预算、鸡娃家长看过来|新里城和合苑测评

河尧

这篇文章会给大家详细分析新里城和合苑的情况。
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小区分析

1.1 基础信息
小区名称：新里城和合苑区域板块：浦东-三林单价：9.3万左右总价：住宅二房750万左右产品：1999年房龄，楼梯，小高层，容积率1.85，车位662，户数1518户物业：中凯物业，物业费0.42元/月/㎡租金：二房7000左右特点：同片区第三梯队，适合自住
1.2 小区位置


1.3 建筑外立面&楼道 小区外立面为典型的中式风格，简约素雅。墙体材质为石料，再加以涂料，但因房龄较大，颜色有些黯淡，少量楼栋外立面有局部脱落现象。


由于建造年代久远，小区未设有公共大堂，但每栋楼的入口处有电子门禁，居民需要刷卡才能进入。


1.4 环境&设施 小区以东西向景观轴线与南北向绿化通道为框架，结合新开河，以水造景，营造出小区的亲水性氛围，再加上小区内植物设计错落有致颜色搭配好，营造出了舒适的居住环境。


小区内配有健身器材和儿童娱乐设施等，方便居民锻炼身体。此外小区内设有幼儿园和敬老院，总体来说可以满足居民休闲娱乐的需求。


1.5 物业服务

物业按时按量进行卫生保洁和景观维护，门禁严格，为居民打造了一个舒适安全的居住环境。，跟相邻的2个万科物业相比，差距还是明显的。




1.6 居民结构 小区为动迁房，当地土著比较集中。也有部分生活工作在三林板块的新上海人及在明珠C小学选择挂户口的家庭。​


户型分析和购房推荐
2.1 户型分析   
二室二厅，78平



78平南北通透大两房，户型方正，客厅主卧朝南，客厅宽敞，全明户型。此户型的不足之处是客厅较大，2个房间、尤其是次卧较小。
2.2 购房推荐 买新里城和合苑的客户，建议购买可以考虑二房，兼顾学校和基础自住的需求。
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对口学校分析
对口明珠小学C校区，属于浦东区公办小学头牌


明珠小学C是全上海最顶尖的公立小学. 明珠教育风格较为鸡血，课业压力重，不过正因为如此，学生能在上海民办小学压倒性的整体优势下杀出了一条血路，择校数据优异。
明珠小学C校区和上南东校。其中明珠小学属于浦东公办小学的头牌，它的位置离小区很近，方便家长接送小孩。
上南东校属于浦东区重点初中，但毕业生主要以考取民办中学为主，例如华育，复旦兰生，浦东民办张江集团，新竹园中学（品学兼优部分可免试入学），也有一部分毕业生会考取比较好的公办市招班比如市北理，上实等。





周边配套


4.1 商业配套

上海三林印象城坐落于浦东三林板块核心区，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，周边3公里范围内常住人口超40万，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势。
其商业总面积约10万方，地下2层，地上5层，B1-5F为6个主题商业楼层，业态上综合了影院、超市、零售、餐饮、教育、娱乐、生活配套等，配备停车位近千个。
三林印象城于2018年10月26日华丽开业，极大的丰富了三林板块商业布局，使原本匮乏的商业配套资源得到改善。
距离小区约3公里，10分钟车程之内。距离小区500米的家乐福平时能基本满足周围居民的购物需求。


4.2 医疗配套

东方医院南院属于东方医院的一部分，是浦东新区政府投资10个亿建设而成三级甲等综合医院。
目前南院占地50多亩，建设面积10万平方米，开放床位1000张，将开设50余个临床、医技科室。
作为区域性医疗中心，南院医疗半径辐射东明、三林、上钢、北蔡、周家渡等五个社区及周边100多万居民。
如果说东方医院本部得益于陆家嘴区位优势，带来每年5万余人次的外籍病人就诊量，促发出高品质的医疗服务及国际化的发展定位，那么南院的发展就立足于服务周边百姓。





板块概况




三林板块是浦东南中环附近的大型产住结合板块，重点发展的前滩属于2035中央活动区，也在板块内，配套较为完善，板块内住宅新旧皆有，层次分的比较开。



通过浦西市中心的主干线8号和11号线横竖贯穿三林板块，通过浦东中心的6号线也经过板块内，东方体育中心站是6/8/11三线换乘的枢纽。
三林板块的前滩未来商业能级非常高，已入驻众多机构的总部。
晶耀前滩由铁狮门建设，已于2019年8月开业，另外，前滩太古里也将在未来两年内开业，前滩将成为陆家嘴之外的浦东商业制高点。
此外，板块内还分布了家乐福、东方懿德城、森宏购物广场等社区商业，可满足附近居民购物需求。
三林的医疗资源比较紧缺，居民人数众多的情况下，只有一个一甲的杨思医院，看病须前往市中心。
三林板块的教育资源比较突出，全上海数一数二的明珠小学的C校区在板块内。明珠小学实力非常强劲，每年有30人以上可以进入华育、兰生复旦这两所上海最好的初中。
此外，在前滩还建设了九年一贯制的华师大二附中前滩学校，虽然还未有毕业生，但因为师资雄厚，生源是周围的新房业主的孩子，上限会很高。



6.1 小区优缺点：
6.1.1 优点：新里城和合苑小区位于浦东区三林板块，地处世博东、中环内、三林的都市核心，小区的户型面积段在48-120平之间，户型跨度大，可以选择的空间也大。
小区内有幼儿园，对口明珠C小学，教育配套设施齐全。板块价值较高。6.1.2 缺点：小区为多层（6层）住宅，没有配备电梯，上下楼梯较为不方便，尤其是高层住户，房龄较老，物业管理一般。
小区背面靠近主干道，沿线住户噪声影响明显。
6.2 总结

新里城和合苑地处三林板块，小区房龄较老、品质比较一般；一方面享受优质的学校资源，解决孩子上学问题兼顾基础自住。
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