了不得！上海外环房价突破12万/m²！未来5年哪些板块会更 ...

倪丹

从上海的市中心到远郊，分布着4条环线，分别是内环、中环、外环、郊环，它们不仅负责着交通，还影响着房价。




2018年，我们盘点过外环沿线的几个贴边板块的房价，比如杨行、南翔、江桥、七宝、莘庄、周浦、唐镇、外高桥，新房售价普遍在4万-5万元/m²之间，最高为莘庄板块，新房售价高达7.1万元/m²。
时至今日，4年时间过去，我们再重新看一下，如今外环线附近房价又是怎么样了。

1
宝山杨行
宝山区最紧贴外环的板块，以成堆的集卡和水产路高压线闻名。
以前名不见经传的小镇在宝山区的规划下将成为交通北枢纽，除了现在已经通车的1号线和3号线之外，未来还将有19号线和21号线经过杨行。
不过劣势也比较明显，这里的产业区以物流、制造业为主，相对低端，城市界面一般，环境有点堪忧，漫天的灰尘和成堆的集卡。
新房方面，板块新房项目并不多，目前在售/待售新房项目仅有2个，早前四季都会售价在4.93万/㎡，相比2018年板块最高售价的中铁北城时代涨了17%。



二手房方面，板块主要以2000年以后楼盘为主，极少有90年代以前的老公房。链家网显示，杨行板块二手房挂牌均价在4.6万/㎡，次新房小区成交价已高达5.64万/㎡。



2
嘉定江桥
提到江桥，首先想到的便是大虹桥商务区。
江桥板块地处上海城西，与普陀、长宁相连，13号线的开通、万达广场等商业配套设施的完善，给板块带来一定的人气，吸引了不少刚需客户。
虽然同样是靠动迁和地铁带动的板块，到市区的距离也不算远，但江桥在近郊板块中的知名度远不敌唐镇、浦江等地，甚至还不如顾村板块。
相对于外环其他板块来讲，江桥板块罕有新盘入市，目前，板块内新房仅有龙湖南山虹桥天玺领峯，项目售价为57500元/㎡，与2018年板块内龙湖天璞相比，售价涨了11%。
二手房方面，链家网显示，江桥板块二手房挂牌均价在4.7万/㎡，值得一提的是，板块内次新房小区龙湖天璞成交价已高达7.97万/㎡。



3
嘉定南翔
南翔和江桥这俩兄弟都因为靠近大虹桥被辐射了，所以板块的价值提升和受关注度可以说是日新月异。
而且南翔板块可以说是嘉定区开发比较早的一个板块了，十几年的建设，目前来说它在教育、交通、商业配套来说已经趋于成熟了。商业方面，有中冶翔腾广场、南翔太茂、华润五彩城以及印象城。
另外南翔这个板块也集中了比较多的品牌开发商，除了最早的金地，之后华润、绿地、朗诗等都有进来。置业价值可谓是嘉定区域内较高的板块了，以至于南翔板块内的成交均价要高于其余的几大板块，在2017年的上半年就已接近了5字头。
尽管与江桥同属于嘉定发展最好的两兄弟，但是不同于江桥板块的是，南翔新房的供应量相对还是比较充裕的，截至目前，南翔板块在售/待售新房项目有4个，价格区间为57500元-63743元/㎡。其中海伦堡玖悦源筑公寓售价为59300元/㎡，与2018年板块内好世凤翔苑相比，售价涨了26%。



二手房方面，因为板块内老公房数量比较多，所以拉低了整体挂牌价，链家网显示，虽然南翔板块二手房挂牌均价在4.6万/㎡，但板块内一些次新房小区成交价已接近7.5万/㎡，比如华润中央公园。



4
闵行七宝
七宝板块是大型生态居住城区，汇宝购物广场、乐购大卖场、嘉茂购物中心等组成了强大的购物设施阵容。
轨交9、10、12号线的开通带动了整个板块的发展速度。
此外，板块内还有明强小学、七宝中学等丰富的教育资源，以及闵行体育公园、热带风暴水上乐园等休闲娱乐场所。
发展的早，这也就注定了它的房价肯定不低。
板块内新房楼盘屈指可数，目前仅2个待售楼盘，为皇都花园四期和天安豪园二期【天安1号】，网传【天安1号】申报批复价格已经高达8.8万/m²。
二手房方面，区域内多成熟的大型居住社区，代表性的有万科社区、东方花园社区等，链家网显示，七宝板块二手房挂牌均价在8万/㎡，板块内次新房小区皇都花园成交价已高达12万/㎡。



更夸张的是闵行莘庄板块的Todtown天荟项目，成交价已经突破了14万/㎡。这个价格放在上海的豪宅市场并不突出，但是放在外环之外的闵行莘庄板块，就有点令人不可思议了。





5
浦东周浦
周浦板块位于浦东新区的中心位置，此前隶属于南汇区。随着近几年轨交通车、商业配套逐渐成熟、大量商品住宅建成，这里已经成为浦东非常不错的刚改型生活区。
不过对于周浦来说，板块的发展似乎已经到了”天花板”，未来也很难再大有作为。在浦东2035规划中，周浦的定位是一个地区中心，发展目标也仅是打造一个产业依托于张江的宜居型城镇。
目前周浦板块新房处于空档期，暂无新房楼盘，不过接下来，第三批次集中供地中周浦将有1幅宅地出让，其房地联动价为5.6万/㎡。
二手房方面，链家网显示，周浦板块二手房挂牌均价在5.2万/㎡，板块内次新房小区明天华城成交价已高达7.5万/㎡。



6
浦东唐镇
唐镇板块最大的优势是产业园围绕，能提供充足的就业机会，在规划上其实比较一般，基本以住宅为主体，除了交通，其他公共配套设施较少，现有的商业配套尚不完全成熟，算是唐镇最大的短板。
唐镇板块的商品房市场起步较晚，并且与很多板块不同的是，唐镇商品住宅起步是从高档别墅社区开始的。2003年、2004年左右，唐镇板块出现了棕榈泉花园、白金瀚宫别墅、圣马丽诺桥等高档别墅，并成功吸引到不少在金桥、张江工作的中高端客户群。
板块内品牌房企云集，房源也以改善为主，尤其是绿城、融创等大牌房企的入驻提升了整个板块的居住层次。目前唐镇板块在售/待售新房项目有融创未来金融城、浦发虹湾以及浦发唐城，售价在68000元-72300元/平方米。



二手房方面，链家网显示，唐镇板块二手房挂牌均价在5.8万/㎡，板块内绿城玉兰花园小区二手房成交价已突破11万/㎡。



7
闵行莘庄

莘庄不仅是闵行的代表，而且是2040规划中新的主城副中心之一，接棒徐家汇 " 南大门 " 的位置。
如今莘庄的生活配套交通都十分完善，生活在这里的人们完全可以不用去市区也能享受繁华的商圈。商业方面，凯德龙之梦，仲盛世界商城以及莘庄TODTOWN都为板块的提升起了巨大作用。
交通方面，更是涵盖了1 号线、5 号线、沪杭客运专线以及莘庄南北公交枢纽、莘庄立交，出行便捷度高，因此，很多新上海人热衷于置业于此，但是近年来，板块内鲜少有新盘出现，以至于新房供应经常出现断层，目前板块内并无新房楼盘，处于空档期。
二手房方面，链家网显示，莘庄板块二手房挂牌均价在6.8万/㎡，板块内好世鹿鸣苑小区二手房成交价也已突破11万/㎡。



8
浦东外高桥
外高桥板块位于浦东新区东北端，中外环之间，东面是长江、西面是黄浦江、南面是高行镇。
由沪陕高速连接长兴岛及崇明。由于紧邻长江入海口及黄浦江，板块形成以海港、物流、外贸为特色的产业。
外高桥板块作为承接自贸区住房需求首当其冲的板块，曾一度成为沪上最炙手可热的置业板块之一，更是大致上被分为高桥镇板块和森兰国际社区板块，高桥镇板块新房以刚需为主，而森兰国际社区走的则是中高端路线。
目前，外高桥在售/待售的新房项目有招商璀璨公馆、森兰壹公馆、尼德兰星屿、金雅园、阳明花园，其中招商璀璨公馆售价在70300元/㎡。
二手房方面，链家网显示，高桥镇板块二手房挂牌均价在4.9万/㎡，森兰国际社区板块二手房挂牌均价在6.7万/㎡，板块内绿城上海御园小区二手房成交价也已突破12万/㎡。



小结

沿着外环转了这么一圈，新房在限价的枷锁下，变化不是很大，最高的或为七宝板块，其次是唐镇，外高桥。
而二手房方面，已经有多个板块二手房成交价突破10万/㎡，比如莘庄、七宝、唐镇、外高桥。
看来，除了杨行还对刚需比较友好以外，其他板块都已经偏改善，甚至向高端靠拢了。

9
为什么上海的郊环能这么猛
上海的魅力就在于，看上去割裂的非常细碎的个体，但是互相之间又保持紧密的联系，相互独立但又不彼此干扰，却能够实现协作共赢
一句话，上海的资源分布真正做到了均衡发展
这也是为什么你在郊区其实也不太会有郊区感觉的原因
再加上商业、产业、教育、医疗、公园等生活配套的不断提升，这也导致了会有源源不断的人口到这里居住
产业的赋能效应，在外环如唐镇、川沙、紫竹、虹桥、徐泾、长滩，更为明显！这些突破外环线的板块，可以说是上海楼市未来的种子选手！



那接下来的5年里，哪些板块会再进一步，进入房价中环行列呢？
目前房价格局，可见的潜力和边界已经很明了，张江的辐射会继续向下，前滩的辐射到浦江也已经到头，而虹桥的辐射只是刚刚开始！
所以，未来有希望继续突破环线的就是：张江辐射下的唐镇、川沙、周浦；前滩辐射下的浦江；虹桥辐射下的徐泾、华漕。
而这些板块原本的外环属性，会继续外迁，徐泾之后的赵巷、青浦新城；唐镇、周浦之后的东站、惠南，预算匹配的购房者可以多多关注！
最后
能跨越环线的板块特征其实已经很明显了，有产业支撑的板块往往有更好的表现，刺穿环线只是时间问题，而那些走到更新周期尽头的板块，存在感也会越来越弱，慢慢被环线抛弃！
这里就必须要说到五大新城。
如果单从价格角度来评判，松江、嘉定、青浦新城的步调显然更早，反观南汇、奉贤和崇明东滩，都是点状出现，万蓝丛中一抹绿，市场局限性很大，辐射范围有限！
而从我们之前的顶级规划定位+产业+9成新的城市界面的角度来评判：
南汇新城的产业能级和密集程度最高，城市界面也更现代化
嘉定新城的产业成熟度最高，但对于整体板块的影响有限
松江新城和青浦新城的产业短期内看不到希望，主要还是靠上游辐射

至于奉贤新城，无论是产业还是城市界面、规划能级都不占优势，主要靠板块内自生需求
置业顺序大家应该心里有数了！