楼市！政策变幻莫测，上海在等......

肖景文

最近的生活不是吃瓜就是看戏，吃完娱乐圈的瓜，接着看房地产的戏。
9月14日，
苏州大摇大摆地取消了外地人首套购房限制；
广州把新房备案价从均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%；
政策松动的城市还有无锡和宁波。
最烦人的是青岛，
14日否认放开限购；
15日宣布二手房全面放开限购；
16日剧情再次反转，悄悄修改了政策内容。
你三天三变就算了，隔壁的济南愁坏了。
好死不死，16日苏州也反水了，继续执行限购。
精彩，真精彩，楼市的戏可比什么宫斗剧、PC瓜看的有趣。

1
面对上半年松垮垮的楼市数据，国常会要求各个城市在9月上旬出政策稳楼市。
因为再不出杀手锏，楼市塌方的速度可能比娱乐圈还要快。
拿近一个月的土拍来说，从8月30日到9月29日，有15个城市集中土拍。
已经拍完的无锡、厦门、青岛正在抱头痛哭。
因为在降价之后地还是都被地方平台拿了，而地方平台拿的地只有9%的比例会入市销售。



无锡、厦门和青岛第三批集中土拍分别都只有一家外地房企拿地。中海拿了厦门岛内思明区的核心地块，朗诗拿了无锡梁溪区的商住用地、金茂拿了李沧世博园板块的商住用地。
其他的基本都被本地城投拿了，尤其是无锡，全部底价拿地，而且每一块地只有一家企业报名。
并且，这还是在平均楼面价已经降了十几个百分点的基础上，还拍成这样。
照这个情况拍下去，集中土拍真变成过家家了。
各地心知肚明，如果土地都被地方平台拿了，土拍就相当于自己给自己放了个屁，除了一屋子臭味，啥也捞不着。
截至8月末，2021年集中供地项目整体入市率仅三成，而且一次比一次低；
第一批次入市率46.5%；第二批次29.7%；到了第三批次只剩下13.8%了，
合计32.2%。
细算到地方平台上，拿地入市率只有9%。
工具人没跑了。
更要命的是，这32.2%已经入市销售的地块，去化率只有44%。
打三折再打四折，大家想想潜在的库存积压得多吓人。
否则，地方平台公司拿地的入市率怎么会只有9%呢！
想看各城市新房库存的朋友，加主编水妹微信，看朋友圈第一条。
现在的楼市已经成了一个死结：
一、地没人拍了；
二、拍了不入市；
三、入市卖不掉；
从拍地到销售的各环节已经彻底堵塞了。
第三批次的集中土拍，情况比前两次还严重，全国性的民企消失了，全国性的国央企也隐身了。
这情况，其他城市，能不慌吗？
慌得要死。
马上有11个城市要集中土拍了。

2
即便是新房去化周期最短的杭州，到了第三批土拍，也不得不改变了策略。
杭州是22城集中供地中，地方平台拿地面积最少，短期库存出清周期最短的城市，主城区的库存周期只有不到5个月。



即便如此，15日杭州的第三批土拍供应量减了6成，而主城核心地块的供应比例升到了7成。
而且像临安、富阳、大江东这些以往的近郊供地大户，这次直接0供应。
看起来还不错的杭州，也是拼了老命才稳住了大局。
截止今年6月底，
一二线城市新房消化周期都上升到了18个月的警戒线，三四线城市达到了24个月。
以拍地计算新房库存的话，现在比2020年初多出了近一亿平方米的库存。
土拍越拍越烂，归根到底还是新房去化不畅的问题。
比如上面提到的厦门，
由于环东片区新房库存大，第三批次中享有一线海景，周边商业及教育配套也比较齐全的一宗地快，竟无人应价，流拍了。
即使是岛内，近一年持续地增加供应，当前有多个在售、待售项目，库存量也大幅走高。
成交面积和去化周期开叉越来越大，再这么下去，路就彻底堵死了。



3
大家发没发现，大多数城市都喜欢先放开二手房的限购。
都想让外地人接盘二手房。
你仔细琢磨，
都是核心好城市，别跟我说全放开了依然没人买，那不可能。
完全放开外地人的购房资格，多多少少会增加二手房的成交量。
当二手房成交量上涨之后，就会盘活一些想置换打新的卖家。
卖家卖了房拿到钱，会一头扎进倒挂新盘里，摇号赚钱。
进一步巩固了新房的热度和价格，尤其是有倒挂的楼盘。
同时二手房的成交量上涨，即使二手价格不会上涨，但是肯定夯实了相应的新房价格。
一方面新房站稳价格，另一方面买房人信心增强。
瞧瞧，双管齐下新房价格继续坚挺，倒挂新房继续吃香。
新房稳住了，土拍就稳住了。
土拍稳住了，地方的钱袋子就稳住了。
地方的钱袋子稳住了，老旧小区改造、动态清零、公务员工资……都稳住了。
苏州、青岛、无锡、宁波，这几天急得跟猴似的变来变去的城市，都是这个月要卖地的。
嗯，领导们肯定就是这么想的。
我的闺蜜二毛驴表示不理解，他的想法可能和正在看文章的你一样。
二毛驴说：
1、那他们这到底是放还是不放呢？
2、如果核心城市就这么敞开大门了，大家都冲向一线和强二线，那新房库存量高达24个月的三四线城市，不就彻底玩完了？
3、除了苏州、广州、青岛、无锡、宁波，接下来谁还会放开？
4、这种情况下手里有房的要不要卖，手里有钱的要不要买？

4

最后我们聊聊上海

8月初的时候，很多新闻在传：北京接力贷再现。
那北京的“接力贷”，上海有可能借鉴吗？
目前看，上海放开“接力贷”限制难度比较大，不过在面临老龄化的压力下，上海或许会考虑借鉴北京的试点做法。
2016年11月3日，上海市发布规定：严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理。
这条规定出在6年前，当时主要目的是堵死可能的炒房漏洞，并没有重点考虑到老龄化的现实问题。
现如今，整个社会低生育率降低、上海老龄化加重的趋势下，上海老年群体刚需改善的需求持续存在的情况下，上海或许也应该迈出探索的一步。
毕竟，目前上海的老龄化程度已经超过了北京。
据统计，截至2021年底，北京60岁及以上常住人口441.6万人，占常住总人口的20.18%，上海60岁及以上老年人口达542.22万人，占总户籍人口的36.3%。
上海的老龄化比例高于北京16个百分点，这是很大的城市治理压力。
尽管楼市政策是牵一发动全身，但是在上海大力建设五大新城的规划下，上海适当去学习北京，在交通、医疗条件好的区域试点全龄友好型社区，或许是因时制宜的好方向。
毕竟满足老人群体刚性改善需求不仅可以稳定二手房市场，也可以兼顾解决老龄化困局，上海何乐而不为呢？
广州全面放开落户，上海在行动吗？
说完老年人购房政策，我们再来看看关乎年轻人的落户政策。
广州全面放开落户，上海其实今年也没有闲着，只是上海的人才落户导向更加明确：吸引高层次能直接形成购买力的年轻群体。
上海目前的落户政策主要在：临港人才新政和放宽应届生、留学生落户。



8月20号，上海临港限购放松：在临港新城片区工作的非上海户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新城片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。猜猜看，2022年已经有多少人在上海成功落户了？按照上海人社给出的数据，截至8月31日已经累计公示人才落户16012户。和广州全面放开落户政策比起来，上海的落户政策好像是在挤牙膏，那么上海敢不敢像广州一样全面放开落户呢？目前看，上海不会全面放开落户，因为上海现阶段的落户政策导向是优化人才结构，也就是引进人才同时增加直接房产购买力。


从2020年人口普查年鉴的数据可以看到，35岁之前的专本硕博人群是年轻人群体二手房购买主力，这些群体才是目前上海最想要的人才。上海的落户政策确实在一点一点地慢慢放开，上海临港在行动，如果有需要，也许五大新城也会做一些人才落户政策的调整。

从今以后忘掉所有

“据统计，截至2021年底，北京60岁及以上常住人口441.6万人，占常住总人口的20.18%，上海60岁及以上老年人口达542.22万人，占总户籍人口的36.3%。” 常住人口和户籍人口作比较，这算哪门子的事？